【官方释疑】房企纳税义务时间、发票“销货方开户银行及账号”可以全填零、父母为子女买房专项附加均不得享受等税收热点问题
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
来源：官方媒体、税乎网
来源：深圳市税务局
1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，请问应如何开具发票？
答：增值税防伪税控系统开票软件设有：6“未发生销售行为的不征税项目”分类编码，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”，?纳税人可选择该编码开具发票。注意使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
2、纳税人收到向税务机关申请代开的增值税普通发票，为何“销方开户银行及账号” 栏显示为000000？
答：销方银行账号是填写完税凭证号的，如免税则显示为0。
相关文章推荐：
3、企业需要开具增值税电子普通发票，但无法自建电子发票服务平台，请问有哪些已在深圳市税务局备案的电子发票第三方服务平台可供选择？
答：电子发票第三方服务平台免费为纳税人提供电子发票版式文件的生成、打印、查询、交付、电子签章制作等基础服务。目前已在我局备案的电子发票第三方服务平台名单详见官网首页－通知公告－《国家税务总局深圳市税务局关于使用第三方服务平台开具电子发票有关事项的通告》（2019年7月9日发布）附件。
4、国家税务总局公告2019年第4号规定：按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元)，当期无需预缴税款。请问异地小规模纳税人到深圳市提供建筑服务应如何判断是否要预缴税款？
答：（一）按月度申报增值税的异地小规模纳税人在深圳（预缴地）实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款，在预缴地实现的月销售额超过10万元的，需要预缴税款；（二）按季度申报
增值税的异地小规模纳税人在深圳（预缴地）实现的季度销售额未超过30万元的，当期无需预缴税款，在预缴地实现的季度销售额超过30万元的，需要预缴税款。
来源：国家税务总局
5、父母为子女买房，住房贷款利息支出的专项附加扣除如何享受？
问：父母为子女买房，房屋产权证明登记为子女，贷款合同的贷款人为父母，住房贷款利息支出的专项附加扣除如何享受？
答：从实际看，房屋产权证明登记主体与贷款合同主体完全没有交叉的情况很少发生。如确有此类情况，按照《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出可以扣除。本例中，父母所购房屋是为子女购买的，不符合上述规定，父母和子女均不可以享受住房贷款利息扣除。
相关文章推荐：
6、问：个人无偿受赠房屋，如何缴纳个人所得税？
答：《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定：“二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
......
五、本公告自2019年1月1日起执行。”
7、个人领取企业年金、职业年金待遇，如何计税？
答：个人达到国家规定的退休年龄，按规定领取的企业年金、职业年金，属于“工资薪金所得”。实施新税制后，个人领取的企业年金、职业年金待遇依法应当并入综合所得按年计税。为避免离退休人员办理汇算清缴带来的税收遵从负担，原则上平移原有计税方法，即对个人领取的企业年金、职业年金待遇由扣缴义务人扣缴税款，单独计算纳税，不计入综合所得，无需办理汇算清缴。实践中，对以下情况分别处理：
（1）按月领取的，适用月度税率表计算纳税；
（2）按季领取的，平均分摊计入各月，按每月领取额适用月度税率表计算纳税；
（3）按年领取的，适用综合所得税率表计算纳税。
个人因出境定居而一次性领取的年金，或者个人死亡后，其指定的受益人或法定继承人一次性领取的年金个人账户余额，适用综合所得税率表计算纳税。对个人除上述特殊原因外一次性领取年金个人账户资金或余额的，适用月度税率表计算纳税。
8、问：如果个人所得税年度预扣预缴税款与年度应纳税额不一致，如何处理？
答：对年度预扣预缴税款与依法计算的个人年度应纳个人所得税额不一致的，按照“补税依法，退税自愿”的原则，由纳税人在取得所得的次年3月1日至6月30日内，向任职、受雇单位所在地主管税务机关办理汇算清缴纳税申报，并报送《个人所得税年度自行纳税申报表》，税款多退少补。
来源：福建省税务局
9、问：房地产开发企业收到预收款时是否可开具发票，如何开票，开票是否标志纳税义务发生？应如何申报，是否有清算事项？清算时点如何确定？谢谢
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为‘602’、税率为‘不征税’的普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。
相关文章推荐：
来源：湖北省税务局
10、问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目，签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同，（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费），请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式，支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第五条规定，计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税（营改增）、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第三条规定，房地产开发费用的扣除问题。
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
综上所述，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但是不属于财务费用中的利息支出，具体的需要按照现行企业会计准则相关规定执行。关于该笔费用能否在土地增值税税前扣除的问题，需要由当地主管税务机关依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。
相关文章推荐：
1.房地产企业融资之明股实债2.房产企业融资成本要如何扣除？3.房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？4.房产企业要融资，这两个问题得清楚！5.房产企业民间融资的法律应用6.“假按揭”税收风险分析7.房地产企业向自然人借款之土地增值税风险分析8.无息借款的烦恼9.关联方借款纳税调整补税要区别三种情况10.房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？11.房地产企业财务费用如何做到“准确分摊”、“合理分摊”？12.委托贷款利息在土地增值税税前可扣除吗?
来源：湖北省税务局
11、问：请问公司给职工发放的通讯费补贴属于企业所得税中的职工福利费吗？企业所得税中的职工福利费是否仅包括国税函[2009]3号第三条所正列举的内容呢？
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）文件第一条规定，关于合理工资薪金问题。《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：
（一）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；
（二）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；
（三）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；
（四）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；
（五）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
第三条规定，关于职工福利费扣除问题。《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：
（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
第五条规定，本通知自2008年1月1日起执行。
2.根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》（国家税务总局公告2015年第34号）文件第一条规定，企业福利性补贴支出税前扣除问题。列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴，符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第一条规定的，可作为企业发生的工资薪金支出，按规定在税前扣除。
不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔2009〕3号文件第三条规定的职工福利费，按规定计算限额税前扣除。
3.根据《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242号）文件第二条规定，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。
来源：山西省税务局
12、问：太原市地区因网签备案较慢，影响商品房销售和按揭贷款办理效率，房地产开发公司先与业主签订草签合同，并根据草签合同办理银行个贷按揭，待网签合同打印备案后，草签合同自动失效，双方权利义务均已正式网签合同为准。草签合同与网签合同的主要条款一致、合同当事人一致，合同约定的总价款一致。
请问：草签合同和网签合同是否均需要计征印花税？如果均要计征，是否属于重复征税？
答：《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）规定，第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。第二条 下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。”因此在附件《印花税税目税率表》正列举范围之内的需要缴纳印花税。第七条 应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
凡属于上述规定的，应当于立书或者领受时贴花。
印花税相关文章：印花税稽查风险解析
热点文章推荐
以上法规来自官方媒体，真实有效，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。
扫描下图二维码，关注“金穗源商学院”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！
关于我们